40代こそ住宅ローン組む前に注意すること3つ

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Aleksei Morozov/iStock

新年早々、東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県で緊急事態宣言が再発令されました。このような状況ですから、在宅勤務がしばらく続きそう・・・という人も多いと思います。

住宅ローン減税の特例も、期限が延長されました。思い切って家を買って、住みやすい街に引っ越してしまおうかと考える人も、少なくないかもしれません。

特に40代で賃貸に住んでいる世帯にとっては、一軒家に憧れを抱く人も多いことでしょう。

家族が増えて手狭になった部屋の中で在宅勤務が続くと、仕事に集中するのも至難のわざ。この状況に加え、家計に重くのしかかる家賃負担を考えると、住宅を購入するほうがお得かもと考えてしまいますよね。

私は大学卒業後、信用金庫での勤務経験があり、FPの資格を持つファイナンシャルアドバイザーとして、多くの方のファイナンシャルプラニングに関わってきました。

今回は、40代が住宅ローンを組む前に注意すること3つについて、見ていきたいと思います。

注意ポイントその1:健康状態に問題はないかどうか

金融機関で住宅ローン業務をしている人にとって、40歳代の住宅ローン案件が来た時に真っ先に確認したいことの一つが、債務者の健康状態です。

これは、一部の商品を除いて、「団信」と呼ばれる「団体信用生命保険」に加入できるかが、審査に大きな影響を与えるためです。

「団体信用生命保険」とは、住宅ローンを組む人のための生命保険で、住宅ローンを組んでいる人に万が一のことがあった時、(たとえば死亡、高度障害状態など)、生命保険で住宅ローンの残債を完済してくれる保険です。

金融機関にとっても、債務者に万が一のことがあり、住宅ローンを返済してもらえないのは大きなリスクです。そのため、この「団信」に加入できるかが、住宅ローンを組む上での大きなポイントになります。

20代や30代と比べ、40代になると、病気を経験していたり、生活習慣病にかかって投薬を受けていたりするケースが増えてきます。

そのため、住宅購入を考える前に、まずは自分の健康状態に問題はないかを確認しておく必要があります。また、健康状態に自信がない人は、金融機関に相談する最初の段階で、健康状態について担当者に相談することをおすすめします。

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注意ポイントその2:融資実行額は適切かどうか

健康状態に問題がない場合は、住宅ローンをいくらで組むかがポイントになります。40代は、完済までの返済期間を長く設定することができないためです。

特に自己資金があまりない人で、物件の売買代金以外にローン保証料、登記費用、印紙代など、諸費用もローン金額に含めたいという人は、想像以上に金額が膨らむ可能性がありますから、注意が必要です。

例えば、45歳の人が定年の65歳まで住宅ローンを組む場合、20年で完済を目指すことになります。

仮に3000万円の融資を20年返済で組んだ場合、金利が1%と仮定すると、毎月の返済額は13万8千円程度になります。

持ち家は、固定資産税の負担も別途発生します。毎月約14万円を返済して、税金も払っていくとなれば、家計への負担も大きくなります。

しかし、同じ金額の融資を35年返済にすると、毎月の返済は8万5千円程度まで下がります。だいぶ負担は減りますが、よく考えてみましょう。完済年齢は80歳となります。

おそらく仕事からは退いているでしょうし、返済は年金から支払うことになります。この年齢での住宅ローン返済は、かなりの負担になるのは容易に想像ができます。80歳までに返済できるかどうかも、十分検討する必要があります。

返済期間だけではなく、融資額も適正かどうか、慎重に判断しましょう。ついつい物件を見ていると予算オーバーしがちです。

注文住宅を設計する人は、ドアノブ一つ凝りだすと、たいてい予算オーバーしてしまいます。注意が必要なポイントです。

注意ポイントその3:住宅ローンを組むなら同時進行で老後資金の準備を

定年後も住宅ローンを返済する場合は、住宅ローンと同時進行で、資産運用の検討を始めてください。これは老後の生活費の準備のためです。

定年後の住宅ローン返済に退職金を当てようと思っている人は、特に検討をおすすめします。大切な退職金を住宅ローンの返済に当ててしまうわけですから、肝心な老後の生活資金が足りなくなってしまうかもしれません。

40代の人は銀行預金で貯めるより、投資信託や投資性の保険商品を活用するのも良いでしょう。運用して、貯めていく方が運用益を期待でき、将来の生活費として準備できるだけの資産になる可能性があります。ぜひ金融商品での積立を検討してみてください。

定年後に、退職金以外であてにできる、まとまったお金があると不安は軽減されます。住宅ローンが定年後まで残ってしまっても、そのお金で返済もできますし、生活費にも活用できるからです。

老後に生活費が足りなくって、住宅ローンの返済が滞った結果、持ち家を売却せざるをえない・・・という事態を防ぐためにも、同時進行での資産形成が重要になります。

おわりにかえて

今回は、40代で住宅ローンを組む上での3つの注意すべきポイントについて、見てきました。

住宅ローンを組む際、3つのポイント以外にも注意すべき事項はいくつもありますが、まずは先述のポイントを注意しながら持ち家を検討してみてください。

持ち家ではなく、やっぱり賃貸の方がいいなと思った人も、今から老後に向けての資産運用は始めるべきと言えます。

なぜなら、賃貸の人こそ、老後も生きている限り、家賃を払っていく必要があるからです。この家賃を毎月の年金から捻出するのは、大変厳しいと言わざるをえません。

そのため、40代で持ち家を購入する人も、ずっと賃貸住まいにする人も、老後に向けての準備は事前に行うべきと考えます。

40代は、20代や30代と比べ、老後までの時間が限られているため、タンス預金や銀行預金よりも資産運用の力を借りて効率的に増やす必要があります。

最近では資産運用の無料セミナーがオンラインで受けられるサービスもありますので、そのようなサービスを上手に活用し、老後に向けた準備も一緒に始めてみてはいかがでしょうか。

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